Jonge huizenkopers (tussen 18-35 jaar) die een bestaand huis kopen tot 440.000 euro profiteren van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hoewel dit een harde grenswaarde lijkt, zijn er een aantal slimmigheden om deze grens wat op te rekken. Deze mogelijkheden en tips vrijstelling overdrachtsbelasting kunnen je letterlijk duizenden euro’s voordeel opleveren. Dezelfde ‘trucs’ worden overigens al langer toegepast bij NHG hypotheken.
In dit artikel ga ik dieper in op de overdrachtsbelasting en de exacte regels rondom de vrijstelling. Ook sta ik stil bij de grijze gebieden die er zijn inclusief valkuilen die je zeker moet voorkomen. Ten slotte heb ik een handige video (gemaakt door de overheid) met de tien belangrijkste punten toegevoegd.
Tips vrijstelling overdrachtsbelasting: wat is het?
In de kern is de overdrachtsbelasting erg simpel. Als je in Nederland een huis koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting betaal je alleen indien je een bestaand huis koopt. Wie een nieuwbouwhuis koopt, heeft dus niet te maken met overdrachtsbelasting.
De Nederlandse overheid hanteert verschillende tarieven voor de overdrachtsbelasting. Ga je zelf in het gekochte huis wonen, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de aankoopwaarde. Ga je niet zelf in het huis wonen, dan bedraagt de overdrachtsbelasting sinds januari 2023 10,4% van de aankoopwaarde. Een tweede huis kopen (als belegging) of ouders die met eigen geld een huis kopen voor hun kinderen, zijn ook voorbeelden van het 10,4% tarief.
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Je bent tussen 18 en 35 jaar, koopt een huis met eigen geld waar je ook zelf in gaat wonen én de waarde van je gekochte woning is maximaal 440.000, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Let op, wanneer de aankoopsom hoger is dan de (markt)waarde, is de koopsom leidend.
Deze regeling is dus niet alleen voor starters, maar ook voor doorstromers jonger dan 35 jaar. Logischerwijs mag je deze vrijstelling maar één keer gebruiken. Daarnaast heb je ook een verklaring van een notaris nodig. Is één van de kopers 35 jaar of ouder? Dan betaalt de persoon van 35+ over zijn/haar deel 2% belasting.
TIP! Zoek direct een kwalitatieve en betaalbare notaris bij jou in de buurt! Beschikbaar in heel Nederland.
Een kleine rekensom laat zien dat deze vrijstelling overdrachtsbelasting je veel geld kan opleveren. Koop je bijvoorbeeld een huis van 441.000 euro, dan betaal je bijna 10.000 euro overdrachtsbelasting. Betaal je echter 440.000 euro, dan betaal je 0 euro. Kortom, het is erg slim om onder die 440.000 euro grens te blijven. Indien mogelijk uiteraard.
Tips vrijstelling overdrachtsbelasting: roerende & onroerende goederen
Waar harde grenzen zijn, is er ook altijd een (grijs) grensgebied. Ook in het geval van de overdrachtsbelasting. Wat ons betreft is één van de belangrijkste tips vrijstelling overdrachtsbelasting het feit dat er een verschil is tussen roerende en onroerende zaken in de koopovereenkomst. Bij een financiering, hypotheek en daarmee dus ook de overdrachtsbelasting, gaat men namelijk altijd uit van het bedrag van onroerende zaken. En juist met de bedragen van roerende en onroerende zaken valt tot op zekere hoogte te spelen om onder de grens van 440.000 te blijven.
First things first: wat is het verschil? Onroerende zaken zijn componenten die vast zitten aan een huis, zoals muren, badkamers etc. Roerende zaken zijn goederen die niet vast zitten aan je het huis. Denk hierbij aan gordijnen, een losse vloer en in sommige gevallen zelfs zonnepanelen.
Even een voorbeeld om deze kans te duiden. Stel dat iemand jonger dan 35 jaar een huis koopt voor 445.000 euro. In principe betaal je dan overdrachtsbelasting. Een slimme manier om toch de overdrachtsbelasting ‘te ontwijken’, is om te kijken of je voor meer dan 5000 euro aan roerende goederen in de overdracht kan laten opnemen. Bijvoorbeeld voor gordijnen, rolluiken en een losse vloer.
Als koper financieer je de onroerende goederen voor bijvoorbeeld 439.000 euro en voor de roerende goederen die je overneemt betaal je 6000 euro. Hierdoor heb je dus recht op het 0% tarief voor de overdrachtsbelasting. Zoals gezegd, bij de berekening van de overdrachtsbelasting gaat men uit van onroerende goederen. Let op: de 6000 euro voor roerende goederen dien je met eigen geld over te maken aan de verkoper. Je koopt het huis immers voor het totaal bedrag 445.000 euro. Roerende goederen zijn namelijk niet mee te financieren in een hypotheek.
Ontwijken overdrachtsbelasting: illegaal of legaal?
Hoewel deze slimme manier van schuiven met bedragen voor roerende en onroerende zaken natuurlijk veel kansen geeft, zijn er wel bepaalde grenzen. Makelaars en notarissen gaan uiteraard niet akkoord met een bedrag van bijvoorbeeld 10.000 euro voor alleen gordijnen. Aan de andere kant is het ook zo dat er geen harde en duidelijke kaders zijn. Veel komt hier dus aan op onderbuikgevoel en ‘wat is acceptabel en logisch te verdedigen’.
Uiteindelijk ligt het akkoord op de bedragen bij de notaris. Hij/zij zal namelijk de definitieve akte laten passeren met daarin de bedragen voor roerende en onroerende goederen. Een notaris die actief meewerkt aan belastingontduiking heeft zijn/haar beroepseer te verliezen mocht de belastingdienst een onderzoek starten. Deze site helpt je bij het zoeken van een notaris bij jou in de buurt.
Desondanks is het zeker raadzaam om deze constructie te bespreken met je verkoopmakelaar, naast een aantal overige zaken die je altijd met je hypotheekadviseur moet bespreken. En zoals eerder al gezegd is dit construct ook mogelijk bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die op dit moment op 405.000 euro ligt. Ook de NHG gaat namelijk uit van de prijs van onroerende goederen. Met Energie Besparende Voorzieningen is de grens in 2023 € 429.300.
Overdrachtsbelasting: een video samenvatting
Omdat het thema overdrachtsbelasting soms best ingewikkeld kan zijn, heeft de overheid op YouTube een speciale video gemaakt met daarin de 10 meest gestelde vragen over de overdrachtsbelasting. In mijn ogen een erg overzichtelijk en duidelijke video. Zoals altijd is het cruciaal om jezelf goed te verdiepen in de materie en je altijd te laten adviseren door een hypotheekadviseur, financieel adviseur en/of makelaar! Let op, gebruik deze video alleen om te begrijpen hoe de overdrachtsbelasting en vrijstelling werkt. De video is opgenomen in 2021, dus de cijfers zijn niet meer actueel.
Meer lezen over het thema huizenkopen en financiën?
Het aankopen van een huis is vandaag de dag ontzettend ingewikkeld. Om je succeskansen te vergroten, hebben wij destijds een uniek middel ingezet: een persoonlijke brief aan de verkoper. Lees hier het format en sla zelf ook je slag!
Heb je eindelijk je droomhuis gevonden en aangekocht? Vergeet dan zeker ook je verzekeringen en verduurzamen van je huis niet! In dit duidelijk overzicht staan mijn favoriete aanbieders. Ook kun je zelf een vergelijking maken bij Independer & Pricewise (tip!).
Wil je meer grip op je financiën en slimmer worden met geld? Dit artikel helpt je in 20 minuten de belangrijkste begrippen begrijpen en geeft in één overzicht alle cruciale zaken weer. Doe er je voordeel mee!
